メークアップ
今週の例会
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2020年12月16日開会 (通算315回)

第1、第3水曜日0時より開催しています。

開会点鐘・歌の斉唱

会長挨拶

皆さん12月の第二例会です。まだまだコロナの影響が出ています。ご自愛ください。
2020年も終わろうとしています。この半期は活動休止に近く皆さんとの親睦もほとんどない状態でした。下半期に向かって今一度何が私たちにできるのか考えていきたいものです。月末には年次総会を予定しています。今のところ開催することで進んでいますが、今後の状況では中止させていただくことになります。のでよろしくお願いします。無事に26日に皆さんにお会いできることを楽しみにしています


今週はロータリーの歴史世界本部の話です。

ロータリーが世界本部を置くべきだという考えは、少なくとも1920年国際大会にまでさかのぼります。この大会で、1919-20年度ロータリー会長だったアルバート・アダムスが、ロータリーが所有する美しい本部ビルがいつの日か実現することを願っている、と出席者に向けて語りました。

「夢のような話に聞こえるかもしれませんが」と前置きした上で、会長はこう続けました。「実現は可能です」

この考えが現実となる1950年代には、ロータリーの世界的な存在感、そして事務局で働くスタッフの数は大きく膨れ上がっていました。

シカゴ時代

ロータリークラブ国際連合会(現「国際ロータリー」)は、1910年に設立され、シカゴ(米国イリノイ州)にあった当時の事務総長チェスリー R. ペリーの事務所が本部として使われました。1911年3月、ロータリーの本部は、シカゴ中心街にあった数多くの賃貸スペースの一つ、ファーストナショナル銀行ビルに移設されました。

1914年には、シカゴのサウスミシガン通りにあったKarpenビルに本部を移設。そこでの9年間、スタッフの数は78人にまで増え、ロータリーは北米だけでなく、ヨーロッパ、アジア、南米、アフリカ、オセアニアにも拡大しました。第一次世界大戦後に賃料が値上がりしたため、ロータリーは1923年にAtwellビルに移転し、その後もいくつかのビルを転々としました。

移転を繰り返した後、リーダーたちは、RIが独自に世界本部を所有することを求めはじめました。1921年国際大会の代議員たちは、ロータリー所有ビル建設用の敷地を購入する決議を可決しようとしましたが、この試みは失敗に終わりました。1928年国際大会では同様の決議が採択されましたが、「クラブが支払う人頭分担税または分担金を増額しないこと」、「場所はシカゴ市内であること」という二つの条件付きでした。委員会が設置され、複数の候補地が挙がりましたが、大恐慌と第二次大戦への米国の参戦により、その後しばらくは大きな進展が見られませんでした。

候補地を求めて

1943年になってやっと、1939-40年度RI理事ロイ・ウィーバー(コロラド州)、1942-43年度RI理事フレッド・ハース(ネブラスカ州)、1935-36RI会長エド・ジョンソンから成る本部設置委員会がRI理事会によって任命され、候補地に関する協議が本格的に再開されました。

この委員会の設置と同じ頃、ジョンソンは、ほかの元会長に手紙を送り、シカゴの北に位置する郊外の町、エバンストンのノースウェスタン大学キャンパス付近に、ロータリーがビルを所有するという自身のビジョンを伝えました。ビルの所有による財務安定や、ロータリー創始者ポール・ハリスを記念したいという心情に訴えたのです。ジョンソンはまた、ビルのスポンサーとなることは、当時まだ常設プログラムのなかったロータリー財団の目的となり得ることを提案しました。

1944年国際大会で、本部の候補地をシカゴ市外に広げることが承認されました。30のクラブが、それぞれの地元に本部を設けることに関心を示しました。委員会メンバーらは、7つの候補都市を訪れ、本部の最終候補地としてデンバー(米国コロラド州)を推奨しました。

この推奨は、会員やシカゴの人たちを驚かせました。シカゴを代表するグループが理事会と会合し、陸路・空路の要所であり金融・輸送の中心地でもあるシカゴの立場を主張。また、ロータリーとシカゴの関係を強調し、「シカゴの事業・市民リーダーは、ロータリーがシカゴで誕生したという事実を誇りとしている」ことを指摘しました。

デンバー移設案が長期間にわたって討議されましたが、1946年1947年の国際大会でついに否決されました。

世界本部をエバンストンに

1952年1月、理事会は、シカゴとその近辺の敷地やビルを「直ちに、かつ精力的に」探し始めることを決定し、同年8月にエバンストンにある土地を購入しました。『The Rotarian』誌(現『Rotary』誌)11月号には、花こう岩の大きな階段、巨大な柱、斜めに広がるウイングを特徴とする3階建ての新しいビルのスケッチと詳細が掲載されました。ビル内部は、音響効果のある天井と空調など、現代的なシステムとデザインとなっていました。

1953にロータリーのリーダーたちがリッジ通り1600番地に集まって起工式が行われ、翌年8月にビルがオープンしました。最初の月には、ロータリー会員ら250人が見学に訪れました。

スタッフ増員を想定したスペースの余裕や増築にもかかわらず、ロータリーは成長を続け、やがてこのスペースでも不十分となりました。このため1987年、ロータリーはエバンストンのシャーマン通りにあるビルをBaxter Travenol Laboratories社から購入しました。現在「ワン・ロータリー・センター(One Rotary Center)」として知られるこのビルは、国際ロータリーの世界本部として年間2千人を超える訪問者を迎えています。見学ツアーのお申し込み方法は、こちらをご覧ください

ロータリー世界本部の所在地

下記の建物は、現在も商業施設や事務所スペースと使われているほか、個人の居住用に改築されたものもあります。

1910年:チェスリー P. ペリーの事務所(シカゴ、LaSalle通り)
1911年:First National Bankビル(シカゴ、South Dearborn通りとMonroe通り。その後解体)。
1913年:Fort Dearbornビル(シカゴ、South Clark通りとMonroe通り。その後解体)。
1914年:Karpenビル(シカゴ、South Michigan通り)
1923年:Atwellビル(シカゴ、Cullerton通りとPrairie通り)
1928年:Chicago Evening Postビル(シカゴ、West Wacker通り[Wells Street通り近く])
1934年:Jewelersビル(旧Pure Oilビル)(シカゴ、East Wacker通り)
1954年:Ridge通り(エバンストン)
1987年:One Rotary Center(エバンストン、Sherman通り)

エバンストン(米国イリノイ州)の世界本部に加え、世界各地に事務局があります。

 

幹事報告

【財団】2021年2月12日開催「ロータリー財団補助金管理セミナー」のご案内

2021年2月12日(金)に、 「ロータリー財団補助金管理セミナー」を下記のとおり開催いたします。
補助金使用資格認定要件の一つとして、クラブはこのセミナーへの参加が義務付けられています。
ご多用中とは存じますが、ご出席を賜りますようお願いいたします。

なお、クラブ出席対象者でご都合がつかない場合は、必ず代理の方のご出席をお願いいたします。

<出席対象者>
①地区 ・・・ 地区役員・地区委員会委員(添付名簿をご覧ください)
②クラブ ・・・ 2021-22年度会長 または、補助金事業担当者 のどちらか1名

なお、新型コロナウイルスの感染状況により、内容を変更して開催する場合もございます。
その際には改めてご連絡いたしますので、何とぞご了承のほどよろしくお願いいたします。

 

メークアップ&スマイル



下記の、15名の皆様よりメークアップを頂きました。

小出一輔様

磯村巌様

安藤順太朗様

伊藤清隆様

浅野安郎様

作道一志様

佐藤隆様

鈴木圭介様

角谷広高様

深谷嘉英様

丸尾謙二様

西山幸雄様

猪子恭秀様

林友信様

上田武司様



誠にありがとうございます。クラブを代表しましてお礼申し上げます。

※ご投稿頂いたあとにお支払いをされていないと証明書が発行出来ません。
送ったのに証明書が来ないなどご不明な点がありましたらお知らせください。

卓話

不動産オーナー必見!~法人活用で究極の節税~

名古屋総合税理士法人 税理士 細江博之
不動産の相続対策は①土地・建物の評価減額(貸地・マンション・広大地・分割etc.)②小規模宅地の特例の活用③タワマン④不動産の証券化などがありますが、その中でも今回は法人化節税をご紹介します。

1.法人化節税が節税になる理由
法人化節税が節税になる理由は、大きく分けて2つあります。所得税が減ること。これを専門的には所得分散効果といいます。具体的には後述の通り①法人税と所得税の税率差を活用すること②役員報酬を支払うことによる給与所得控除を活用すること③法人にしかできない経費を活用することの3点です。
2つ目は相続税が減ること。専門的には所得移転効果といいます。所得移転効果とは贈与税を支払わずに、下の世代に財産と将来の財産を移転する作用のことをいいます。具体的には家賃収入を法人に移転させることによる収益移転をし、不動産オーナーに資産が増加することを防ぐこと。役員報酬をなるべく下の世代に支払うことにより、贈与税を支払わずに資産を移転できます。



上図のようなイメージで所得税と相続税を減らして法人税と法人のコストが追加されても将来の税引後の財産が増加することが法人化のゴールとなります。

2.法人化はなぜ節税になるのか



上図の通り、不動産オーナーの黄色の部分を全部又は一部法人に分散・移転させることにより
所得税の税率を下げて、給与所得控除で経費を増やしオーナー及びオーナーの同族法人の税金を減額することができます。
下図の通り、所得税の最高税率は個人事業税を含めると60%となり、かなり高額な税金を支払わなければなりません。所得税の税率の仕組は段階的に上がっていく「超過累進税率が採用されているので、極力所得900万円以下(38%)を目指さないと税金地獄から抜け出せずキャッシュが残りません。また、給与所得控除は2020年にまた減額されてしまったとはいえ、最高195万円の経費化ができるので、活用することをお勧めします。
役員報酬のメリットは給与所得控除だけでなく、不動産所得と違い個人事業税がかからないことも魅力の一つです。さらに国民健康保険が高額な方にとっては社会保険に加入することで社会保険料を減額することもできます。



参考 給与所得控除額



 
法人を設立したら、役員と株主を決めなければなりません。役員及び株主になる方は、結論から言ってしまえばなるべく下の世代がお勧めです。理由は所得移転が出来ることと、株が将来の相続財産になりますが、株主を下の世代にすれば相続を少なくとも1代以上飛ばすことが出来るからです。ただし、気を付けなければいけないのが、役員になれる年齢は15歳以上という点です。
理由としては役員になるには個人の印鑑証明書が必要で、印鑑証明書が発行できる年齢が15歳からという民法上の規定があるからです。
 
3.合同会社VS株式会社
法人組織にはいくつか種類があります。不動産管理法人を設立する場合に検討しなければならないのが株式会社にするか合同会社にするのかです。株式会社は株主と役員を分けることが出来るのに対して、合同会社は出資者と役員(合同会社では社員という)にしなければならないため、15歳以上でないと株主にはなれません。一方、株式会社の場合は0歳から株主になることが出来るため、株という相続財産を何代か飛ばせるというメリットがあります。ところが、設立にかかる経費が合同会社の方が15万円程度安いというのがメリットになります。対外的にも合同会社は聞きなじみがないため、株式会社にする方もいます。
 
 
4.法人化のメリット
   法人税と所得税の税率差が活用できる
   所得移転効果があり、相続税の節税ができる
   (その際、株主と役員を、不動産オーナー以外にすると効果的)
   不動産オーナー以外の役員に報酬を支払うことにより、所得税を低く抑えられる(所得分散効果)
   役員報酬には事業税が掛からず給与所得控除も活用できる
   経費の範囲が個人より広い
   (経営セーフティ共済・生命保険・オペレーティングリース・車・交際費・役員退職金等)
   赤字になった場合、赤字の繰越期間が長く、所得控除の切捨てもない
   消費税の還付が受けられる可能性がある
相続・贈与の登記が必要なくなる
 
5.法人化のデメリット
   法人設立費用が掛かる
   法人維持コストがかかる
    (法人住民税均等割、税理士報酬等)
   社会保険加入義務が発生する(但し、国保は不要となる)
 
6.不動産管理法人の3つの方式
 
不動産管理法人は、「管理料徴収方式」「転貸方式」「不動産所有方式」の3つ方式に分類することができます。


 
管理料徴収方式
不動産の所有者はあくまでも個人オーナーであり、法人は個人所有物件の管理を行います。そのため、不動産管理法人が得るのは「管理料収入」のみとなります。



 
転貸(サブリース)方式
「サブリース方式」とも呼ばれる方法で、個人オーナーが所有物件を不動産管理法人に一括で貸し付けます。不動産管理法人は個人オーナーに借上げ賃貸を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し、「家賃収入」を得ます。その受け取る家賃と支払う家賃の差額が、不動産管理法人の収益ということになります。



 
不動産所有方式
不動産管理法人が物件を取得し、管理運営を行います。不動産管理法人が不動産(主として建物)そのものを所有しますので、家賃収入は100%不動産管理法人に入ります。もっとも所得分散効果が大きいと考えられる方式です。



 
7.どの方式が最適?
法人の方式の選択は、物件ごと、オーナーの相続までの年数によって検討しなければなりません。
私が法人化の中で意外と間違った選択をされているのは、管理料徴収方式です。管理料徴収方式は管理料の相場の2倍以下の設定にしないと税務否認されてしまいますので、一般的には採決事例に準じて5%~9%程度しか法人へ所得が分散・移転できません。例えば家賃収入1000万円だとしたらたった50万円~90万円です。所得税の節税効果としては、現状の税率にもよりますが、15万円~30万円しか節税ができないので、ほとんどが法人化コスト倒れしてしまいます。ですから、管理料徴収方式は採用することはお勧めしません。
次に、転貸(サブリース)方式は、本ではオススメされないケースが多いですが、実際はどうかというと、空室保証料が5~15%なので、管理料徴収方式と変わらないのでメリットがないと言われています。ところが、弊社のノウハウでやると管理料・空室保証料のエビデンスを整理し、税務調査で負けないことが前提で、もう少し率を上げる、つまり所得分散・移転効果を高めることができます。
そうすると物件の築年数が浅い物件はサブリース方式を採用するとお得になるケースが多いです。
また、既に一括借上げ物件をサブリースすると税務調査で否認されるといううわさがありますが、しっかり対応すれば問題ありません。
最後に所有方式は、建物と土地を法人へ売却する方法と建物を売却する方法がありますが、基本的には土地を売却してしまうと代々相続で受け継いだ土地であると、購入した価格がわからないケースや売却した時の時価よりもかなり安い価格で購入しているので、キャピタルゲインに対してかかる税金である、譲渡所得税がかかります。5年超であれば約20%の税金がかかりますので、建物のみの売却をするケースが多いです。建物のみの売却の場合は建物の時価と残存簿価との差額が譲渡所得税の対象となってきます。例えば残存簿価で売却したとしたら譲渡所得税は発生しないので、お得です。法人は不動産を取得したら不動産取得税と登録免許税がかかります。固定資産税評価額の5%ほどかかるので、注意が必要です。
 
8.不動産所有方式で地代をいくらに設定するか?
そもそも地代を支払うことは、法人から不動産への逆所得移転効果が生じてしまいます。
逆所得移転効果とは、不動産オーナーの所得を法人に分散・移転したものを地代を支払うことで逆にオーナーに戻してしまうことをいいます。
ですからなるべく地代の支払いは抑えたいところですが、地代の支払いによって土地の将来の相続税評価が変わってきます。

相当の地代
  固定資産税の4倍超の高額な地代=逆所得移転効果大だが、底地の20%減
無償返還の届出
  固定資産税の2~4倍の地代=逆所得移転効果あるが、底地の20%減
使用貸借
  地代なし=逆所得移転効果ないが、更地評価
 
の方式以外は借地権(認定)課税のリスクがあります。土地の名義が個人で建物の名義が法人の場合は、借地権が法人に移転したということになり、相当の地代方式は借地権を分割で支払うという概念なので、課税リスクはありませんが、②③は無償返還の届出を提出しないと借地権分の法人税を支払はなければならないリスクがります。ですから無償返還の届出を提出することを忘れないようにしましょう。
 
9.不動産所有方式は万能か?

   所得移転効果は高い ➡ ただし、個人が賃貸建物を取得した際の
約58%(100%-(固都税評価額0.6×借家権控除0.7=42%))の評価減を失うリスクがあります。
 特に、法人が建物(や土地)を取得してから3年間は、時価(や取得価額)で評価しなければならなりません。
 法人名義で建物を建築する場合は、3年縛りに注意しましょう。
 一般的に、築浅で減価償却費も多く取れる物件は、
 時価>固定資産税評価
であり、結果として個人オーナーの財産が増えてしまうのと、
減価償却費が多く課税所得の移転が少額のため、「所得税節税効果」が薄いことが多いです。

   築古・高所得物件には効果的  
 築古で減価償却費も少なく、高収益率の物件では、
 時価≦固定資産税評価
 であり、個人オーナーの財産を増やすことなく、減価償却費が少ないため多くの課税所得を移転できるため所得税の節税になります。
 ➡下の世代の手残り財産を効果的に増やすことができ、節税対策として、効果が高いです。
 
 
10.まとめ
法人化を検討するには、まず課税所得が500万円以上かどうかを確認する必要があります。500万円以上の場合は、所得税の節税効果がある可能性があります。(所得分散効果)法人化が必要だと判断できる場合は、合同会社か株式会社かを決めて、なるべく下の世代に所得を移転させたい場合は役員と株主を下の世代に設定することをお勧めします。そして最後に法人化の方式を物件ごとに選択する必要があります。築古の物件の場合は所有方式が向いており、築浅の物件の場合はサブリース方式が向いています。管理料徴収方式は所得分散効果が低いため、選択しないほうがいいでしょう。
所有方式を選択した場合は、地代の支払い方で土地の将来の相続税評価が変わってくるので、オーナーナーの年齢が高齢の場合は通常地代(無償返還の届出)を選択し、若い場合は使用貸借にすることをお勧めします。
個々の状況によって節税できるか否かは判断が難しいため、一度税理士に相談することをお勧めします。
弊社では法人化シミュレーションを無料で作成しているので、お気軽にご相談ください。

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